买房 vs 租房测算：月供与租金，30 年总账怎么算

先看清 2026 年的利率环境

据中国人民银行授权公布的 LPR，2026 年 8 月 5 年期以上 LPR 为 3.5%，已连续 15 个月未动；东莞等城市首套及二套商贷利率执行 3.0%（LPR−50BP），首付比例 15%；公积金首套房贷款利率 2.6%（5 年以上）、首付 20%。以 100 万元、30 年等额本息计算：3.0% 利率下月供约 4216 元，比 5% 利率时代每月少 1100 余元。利率降了，"买"的那条账变轻了——但轻了多少，要用公式算，不能凭感觉。

测算方法：买房和租房各立一条账

买房侧的钱分三笔：首付（从现金变成房产，不是沉没）、月供（要拆开看，里面利息是真花了、本金只是挪了个地方）、一次性成本（契税、装修、中介费）。月供用等额本息公式算：

月供 = 贷款额 × 月利率 × (1 + 月利率)^期数 ÷ [(1 + 月利率)^期数 − 1]
累计利息 = 月供 × 期数 − 贷款额

例如：200 万元的房子，首付 15%（30 万元），贷款 170 万元，利率 3.0%，30 年 360 期。月利率 0.25%，(1.0025)^360 ≈ 2.4568，代入公式：月供 = 1,700,000 × 0.0025 × 2.4568 ÷ 1.4568 ≈ 7167 元。首月利息 = 1,700,000 × 0.25% = 4250 元——首月月供里近六成是利息。30 年累计利息 = 7167 × 360 − 1,700,000 ≈ 88 万元。注意利息是逐月递减的：月供固定，但本金占比越还越高，到最后一期利息只剩一百多元。

租房侧的钱是两笔：租金（全部沉没，且通常逐年上涨）和机会收益（不用掏首付，这笔钱拿去做稳健理财赚到的部分——这是租房者独有的进项）：

租房累计支出 = 月租 × 各年逐年累加（按约定涨幅复利）
首付机会收益 = 首付款 × [(1 + 年化收益)^年数 − 1]

例如：同地段月租 4500 元、年涨 2%，30 年累计租金约 221 万元（前几年每年 5.4 万，到第三十年那一年已涨到约 9.7 万）；另一边，30 万首付若按年化 2.5% 复利，30 年能滚出约 33 万元收益——这笔钱买房者拿不到，要算进买房的隐形成本。

怎么比才公平：只比"沉没"

把两条账放平，最公允的口径是：买房的累计利息 + 放弃的首付机会收益，对比租房的累计租金。本金和房价不进这个口径——本金只是换了形态，房价涨跌是另一个维度的赌注。

例如：把上面的数代进来：买房沉没合计 = 88 万利息 + 33 万机会收益 ≈ 121 万元；租房累计支出 ≈ 221 万元。在"房租年涨 2%、不预测房价"的口径下，买房的沉没成本反而低约 100 万元。反过来倒算一个阈值也有用：首月口径下，买房的月沉没 ≈ 利息 4250 + 月均机会成本约 930 ≈ 5180 元——月租低于这个数时，纯现金流角度租房当月占优；随着利息逐月递减，这个阈值会一路下移。

所以这笔账没有普适答案，只有"你的参数下的答案"。变量就三个：利率（已到历史低位，下行空间有限）、租金涨幅（长期跟收入与通胀）、以及最关键的——房价本身，它不在任何公式里，却是这项决策最大的变量。

提醒：上述口径未计房价涨跌，也未计契税（首套 90㎡ 以下 1%）、物业费、中介费、装修等一次性支出，测算时建议另行预留房款 3%-5%；公积金 2.6% 的利率红线和额度上限也要先确认自己能不能用上。