新城控股三季度业绩说明会：进一步推进多层次REITs，筛选成熟吾悦广场入池

11 月 2 日，新城控股在三季度业绩说明会上，清晰敲定了商业板块的长期资本路径。根据证券时报等媒体现场记录，随着商业不动产公募 REIT、机构间 REIT 陆续落地，公司将搭建起多层次 REITs 融资体系。后续会持续筛选租金现金流稳定、各项指标满足监管标准的成熟吾悦广场，打包纳入资产池；依靠资产上市完成价值重估，回笼资金再投入商业运营，形成存量资产自我循环。

这套资本打法，建立在持续修复的经营基本面之上。前三季度，新城控股实现营业收入 249.23 亿元，同比下滑 27.49%；归母净利润 9.65 亿元，小幅回落 0.91%；扣非归母净利润 10.35 亿元，逆势上涨 2.56%。经营性现金流净额达到 15.06 亿元，同比大增 46.75%，已经连续八年保持净流入。

单看三季度，盈利改善尤为突出：单季归母净利润 1.16 亿元，同比大涨 47.15%，扣非净利润增幅更是达到 139.77%。公司解释，利润抬升主要来自商管业务毛利提升。商业板块的支柱作用愈发稳固：1—9 月商业运营总收入 108.71 亿元，同比增长 3.42%；仅 9 月单月营收就有约 12.26 亿元，同比提升 4.52%。目前商业收入占到集团总营收的四成，贡献了近八成毛利润，综合毛利率稳定在 33.9%。

住宅销售依旧承压，前三季度合同销售金额 88.25 亿元，销售面积 141.29 万平方米。商业运营则稳步扩张：截至三季度末，全国已开业吾悦广场达到 181 座，整体出租率维持在 98.16%；年内新开出泰安肥城、重庆永川、台州湾三座吾悦广场，以及乌鲁木齐吾悦・花园城项目。

公募与机构间 REIT：两条盘活通道各司其职

不少人容易把两类 REIT 混为一谈，但新城同时推进的公募 REIT 和机构间 REIT，是完全独立的两条路径。
公募 REIT 属于面向全社会公开募资、在交易所挂牌交易的标准化产品。购物中心归属于消费基础设施品类，发行必须经过交易所审核与注册，门槛严格、流程规范。
机构间 REIT 本质是资产支持专项计划，只面向保险、券商等专业机构，不公开上市，审批链条更短，常常被当作公募 REIT 落地前的过渡载体。手握大量成熟购物中心的房企，两条通道并行，就能自主把控存量资产盘活节奏，不用被动等待公募审批。

新城的落地节奏十分清晰：6 月底，“国金资管 — 吾悦广场持有型不动产资产支持专项计划” 完成扩募，规模 21.46 亿元，成为全国首单消费类机构间 REIT 扩募项目；10 月 16 日，这笔专项计划年内第二次扩募拿到上交所受理，拟新增发行 20.96 亿元；10 月 22 日，广发新城吾悦商业 REIT 正式开启发售，募资规模 15.53 亿元，底层资产为常州天宁、南通启东两座吾悦广场，这也是民营房企拿下的首单商业不动产公募 REIT。

除了 REITs 资产证券化，债券融资也同步提速。7 月，公司发行 7.5 亿元 5 年期中期票据，票面利率仅 2.8%；9 月再落地 4 亿元公司债，其中一笔首次用自有商业物业抵押增信，另一笔更是 2022 年以来境内民营房企首单纯信用债，融资结构持续优化。

什么样的吾悦广场才能进入资产池

并不是所有已开业商场都能放进 REIT 底层资产池，入池项目要接受监管与投资人层层核验，硬性门槛十分明确。
第一，租金现金流必须长期稳定，这是基金持续分红的基础；第二，物业权属干净，产权清晰，不存在抵押、查封等权利瑕疵；第三，消防、环保、能耗等合规手续齐全，没有历史遗留问题；第四，出租率不靠短期促销冲高，具备长期稳定运营能力。

新城给出的筛选标准，同样紧扣 “现金流稳定、监管指标达标” 这两条。需要说明的是，目前仅为常态化筛选计划，尚未对外公布候选项目清单，市面上流传的 “某座吾悦广场已经入选资产池”，暂时都没有公开文件支撑。

资产池模式的核心逻辑，就是 “以存量换增量”。把成熟优质商业资产打包出表，通过上市交易一次性收回大额现金，再把资金投入新项目开发与现有商场运营，把重资产持有模式，改成可循环滚动的资产运营模式。对整个商业地产行业而言，这也给购物中心经营权、商铺资产开辟了一条全新的价值重估渠道。

扩募机制，是这套循环模式能够长期运转的关键。已经发行的专项计划，后续新增资产、新增份额，只需要走扩募流程；等到首单公募 REIT 上市之后，后续筛选出来的成熟吾悦广场，也可以直接通过扩募注入，不用每一次都从头走完完整发行流程。这意味着优质成熟物业不用等到整体出售才变现，平时就可以借助扩募持续拿到再融资现金流。至于资产上市重定价能带来多少溢价，公司并未给出量化目标，公开资料里也没有测算数据，不能随意预估。

转型 “商管 + 资管 + 代建”，转向轻资产资管平台

在本次业绩会上，新城正式亮出长期转型目标：从传统住宅开发商，升级为 “商管 + 资管 + 代建” 三位一体的轻资产资管平台，同时严守公开市场债务兑付与项目保交付两条底线。

转型落地，首先要补齐现金流缺口。截至 9 月末，公司账面货币资金 71.44 亿元，短期借款加上一年内到期负债合计 106.25 亿元，现金对短期债务覆盖率约 67%。而多层次 REITs 回笼的资金，正好用来压降负债；存量商业物业持续产生稳定租金，进一步筑牢现金流底盘。

商业板块营收稳步增长、毛利率持续抬升，也印证了行业逻辑正在切换：地产周期里，销售规模不再是核心底气，稳定运营现金流才是抗风险的根本。

三大业务线各司其职，全部摆脱对自有资金拿地的依赖：商管负责商场招商与日常运营，持续赚取租金与管理费；资管负责设计运营 REITs 等资产证券化产品，盘活存量物业；代建则向外输出项目管理能力，收取服务费。新城正在从开发商，慢慢变成不动产运营与资产管理服务商。这也是整个存量商业地产行业的风向标：存量时代，物业运营能力、资产盘活能力，远比土地储备更能决定一家企业的现金流质量。

总而言之，REITs 对商业运营企业来说，绝非一次性资产套现。把优质成熟购物中心打包成可滚动扩容的资产池，用稳定运营现金流替代住宅销售回款支撑业务扩张，才是长期主线；而整套模式能不能跑通，最终取决于入池物业的运营质量与合规水平。