北京海淀中关村成AI企业办公租赁避风港：优质项目空置率已低于5%，京东科技大厦满租

北京写字楼市场东西两线的分化，到 2026 年已经看得很明白：东部片区还在靠降价拉动去化，而西边的中关村，借着 AI 产业持续集聚，率先出现筑底迹象。

各家机构的数据放在一起，整体空置数字依旧偏高，但走势已经拉开差距。高力国际 2025 年三季度报告提到，中关村甲级写字楼空置率回落至 15.1%；在其监测的 24 栋甲级楼宇里，有 14 栋空置率不足 10%，其中 10 栋甚至低于 5%。世邦魏理仕 2025 年上半年的数据则是 8.9%。简单来说，中关村片区整体还有不小空置，但里面一批位置、配套都拔尖的楼宇，基本快要租满。分化就发生在同一个板块内部。

对 AI、生物医药这类高度依赖产业生态的企业来说，租金贵一点不是首要顾虑，能扎进核心楼宇更重要 —— 隔壁就是上下游伙伴、技术人才，机会都藏在这个圈子里。这种差异不是短期行情波动造成的，根源是产业结构：中关村聚集的 AI、芯片、生物医药都属于强协同赛道，企业选址优先看 “邻居是谁”，而不是每平米能不能省几块钱。

打算入驻中关村的 AI 公司，看懂这层结构性分化，比盯着租金涨跌更有用。在这里租办公室，买的不只是办公空间，更是一张产业链入场券；周边企业的质量，直接影响招人、对接订单的效率。

京东翠宫改造：京东科技大厦，从自用场地变成生态型房东

中关村最有代表性的例子，就是原翠宫饭店改造的京东科技大厦。京东 2019 年以约 27 亿元拿下翠宫饭店，历时改造之后，项目在 2023 年 11 月正式开园，总建面约 6.8 万㎡，地上 18 层、地下 2 层，目前已经满租。楼里入驻了 50 多家科创企业，常驻人员超 2500 人，AI 和数智化相关企业占比超过六成，月之暗面这类头部 AI 团队也落户在此。

有意思的是身份转变：京东不再只是这栋楼的使用者，转而做起了出租方，还同步开放大模型、云服务能力，吸引上下游企业入驻。这种 “用物理空间聚拢产业生态” 的玩法，也是中关村产业集聚的一个缩影 —— 写字楼不再单纯是办公载体，而是产业链上的一个节点。

当然，热度不等于租金反转。鼎好大厦、理想国际这些老牌标杆项目，成交单价维持在 9–14 元 /㎡/ 天区间，价格还在缓慢往下走。哪怕是中关村核心区，租金也没有真正企稳，只是优质房源的议价空间，比东部片区收紧很多。

海淀本地做办公选址的服务商也提到，2025 到 2026 年，AI、生物医药企业的直租需求明显起来。这类企业愿意承担更高成本，往中科院、清北和头部 AI 公司扎堆的区域靠，本质是为了降低招人、商务合作的沟通成本。

物业直租慢慢普及，省去中间中介费

中关村还有一个值得留意的变化：物业直租越来越多。

不少 AI 和生物企业找场地时，优先关注层高、楼面荷载、独立出入口、实验室上下水这类硬性条件，租金反而排在第二位。物业直租模式，就是直接对接业主或物业招商团队，中介费由业主承担，租户不用额外支付中介佣金。选址服务商对外宣传，这种方式能省下 15%–20% 的租赁成本，部分宣传口径甚至到 15%–35%。这里要提醒一句：这个降幅是服务商的商业宣传口径，并非第三方机构的客观测算，引用的时候要标注清楚，不能当成行业统一标准。但趋势是真实的：业主自己下场招商，租户确实少了一层中间环节。

这些硬件条件对科创企业至关重要：AI 算力集群对承重、散热要求高，生物医药实验室需要配套上下水和独立门头，普通写字楼改造起来成本极高，原生就能满足要求的楼宇本身就很稀缺，这也是优质项目容易快速租满的核心原因。

不过物业直租也有门槛，业主一般更愿意对接有一定规模、资质稳定的企业，零散小团队想直接对接并不容易。

东西分化之下，租户该怎么调整选址策略

对比中关村和北京东部写字楼市场，租户的谈判思路要分开看。

东部片区空置高、租金持续下行，是典型的买方市场，可以放心去谈更长免租期、装修补贴、租金递增方案。中关村不一样，属于 “整体有空置池，好房子抢着要” 的结构性紧俏。瞄准核心楼宇的企业，拼的是决策速度，谈判重点也从砍单价，转向配套服务、产业资源对接这类附加条款。

对 AI、生物医药企业而言，挤进中关村核心楼的价值，不在于省租金，而在于生态：人才、客户、投融资信息都在这个圈子流动。如果预算有限，但又想沾中关村的产业配套，退而求其次选择次核心楼栋，走物业直租渠道省下中介费，会是更务实的选择。不管选哪一类房源，层高、荷载、上下水、独立门头这些硬指标，最好都白纸黑字写进租赁合同附件，避免进场之后才发现没法改造实验室、摆放设备。

放到全市大盘来看，世邦魏理仕数据显示北京写字楼整体空置率依旧高于 20%。中关村局部楼宇满租，只能代表西部板块率先筑底，不等于全市行情反转。一句话总结：东边谈判主动权完全在租户手里，中关村只有结构性机会，议价策略不能一套方案用到底。

简单来说，中关村的行情红利，靠的是产业生态聚集，并不是写字楼市场全面回暖。少数优质楼宇空置压到 5% 以内，京东科技大厦满租运营，但是片区租金整体还在承压。租户的议价权是分片差异化的，不是全城统一的买方市场。