专家专栏：周兴强谈共享办公“真正元年”——从工位租赁到企业服务生态

“共享办公真正元年” 这个说法，行业里前前后后喊过好几轮，但这一次，从业者给出了不一样的论证逻辑。11 月 4 日，高格办公空间副总裁、联合创始人周兴强在观点商业年会上提出，在企业降本成为刚性需求的大背景下，共享办公才迎来属于它的真正元年。这不是单纯给行业打气，核心是盈利模型正在重构：过去共享办公本质上是二房东模式，靠转租面积、堆砌工位赚取差价；现在的新路子，是围绕企业全生命周期输出服务 —— 工商注册、财税托管、融资对接、空间灵活组合打包在一起，创造新的收入来源。随着 AI 普及、灵活用工兴起，中小团队对弹性办公空间的需求形成结构性增长，行业竞争正式进入由服务密度决定胜负的阶段。

从单纯卖空间，转向搭建服务生态

周兴强的核心判断：传统 “建好空间坐等客户上门” 的被动模式已经走不通。现在客户资源基本被瓜分完毕，进入存量竞争阶段，楼宇业主必须主动搭建获客能力和分层产品体系，主动运营项目。更关键的变化在于，共享办公不再只是写字楼里锦上添花的配套，而是一条能够独立盈亏的业务线。他预判，未来一栋写字楼内，共享类功能空间占比有望达到 20%，并且必须单独核算盈亏。

换句话说，共享办公早已不是免费配套的茶水间，而是独立算账的经营板块。盈利逻辑不再依靠租金差价，而是取决于服务的深度与密度。

这个判断也贴合当下行业走势。2026 年灵活办公赛道告别粗放扩张，转向品质竞争，头部集中效应持续增强，WeWork 中国、IWG、高格等服务商主导市场供给。产品形态也同步迭代：行业比拼的不再是谁工位更多，而是综合运营能力，从售卖物理空间，升级为售卖灵活性、配套服务与产业生态。周兴强所说的 “服务密度”，正是全行业都在补齐的短板。

需求端：为什么企业开始离不开共享办公

需求侧的底层逻辑也在发生变化。2026 年，中央及多个重点城市持续出台扶持中小微企业的政策，贷款贴息、增值税减免、稳岗返还等举措改善小微企业现金流，支撑租户续租、扩租意愿。与此同时，AI 工具普及加上灵活用工模式流行，一人公司、远程小组大量涌现。这类主体需要合规的注册地址、体面的接待场景，又不想被长期租约捆绑。

共享办公刚好承接这部分需求，给初创团队、弹性小组提供轻资产、可伸缩的办公方案，也给空置严重的存量写字楼提供盘活路径。

周兴强自身团队的调整，也是这套逻辑的印证：内部部分开发岗位转为外包，在每年依旧投入超 500 万资金的前提下，换来了更高的组织弹性和运营效率。这也是当下企业共同的趋势 —— 组织变小、模式变轻，办公空间自然也要跟上这种弹性。资产持有方不能只做收租的房东，要主动运营项目，把空间变成企业服务的入口。

服务密度，不等于简单堆砌配套

很多人容易走入误区：觉得多增加会议室、咖啡区、健身区就是提升服务密度。其实不然。服务密度的核心是紧扣租户真实痛点，把财税对接、融资线索匹配、灵活租期方案这类刚需服务做深做实。服务能落地、能解决问题，出租率和续约率自然稳住；只做表面配套，最后依旧难逃空置压力。

判断一家共享办公运营商实力，不用看宣传清单上罗列了多少服务项目，重点看这些服务能不能真正帮助获客、留住客户。

盘活存量商办的有效抓手

共享办公另一大价值，是存量写字楼的盘活工具。不少低效空置楼宇，依靠传统整层招商很难去化；改造为共享空间叠加企业服务之后，既能承接一人公司、异地远程团队，也能让业主拥有一条可以独立核算的业务线。把配套从成本项，转变为创收业务，这是存量商办时代非常务实的解法。

独立核算该怎么落地

想要把共享空间独立核算，首要一步是统一成本口径：装修摊销、物业能耗分摊、专属运营人员薪酬、线上线下获客成本，这四项必须按月拆分进报表，不能简单用租金收入减去物业费粗算利润。

比较通用的做法，是按不同楼层、不同功能分区单独核算坪效和人均产出。达不到基准收益标准的区域，不再持续追加投入。核算体系跑顺之后，运营方才能精准分配资源，而不是平均铺资源。

获客逻辑转变：从一次性招商，走向以运代招

获客重心也在迁移。“以运代招” 慢慢替代传统招商，客户线索更多来自物业服务、商业配套、社群日常运营。运营团队的核心工作，不再只是完成签约，而是长期运营客户触点。访客登记、快递收发、社群活动、日常咨询，这些高频场景都可以成为回访和转化的契机，长期来看，稳定线索的效果往往优于一次性大型推介会。

也要留意一个关键点：就算租下工位，如果租户很少到店使用空间，后续续约概率通常很低。空间活跃度，是续约很重要的风向标。

客户分层运营，避免产品错配

共享办公的租户本身差异很大，不能用同一套产品和服务去覆盖所有人。一人公司、3–10 人的初创小团队，优先关注成本、租期灵活度；20 人以上的成长型企业，更看重注册地址品质和独立封闭空间；异地分支机构、临时项目组，核心需求是拎包即用。

把不同类型客户混在同一个产品方案里，是最常见的运营误区。定价和服务方案分层：标准化产品承接基础需求，定制化增值服务留给高预算客户，避免人力消耗在低毛利需求上。

不能忽略：招商的试错成本与收益周期

共享办公还有一个容易被业主忽略的价值：降低招商试错成本。写字楼运营难点不在于招进第一家客户，而是空置降下来之后，持续稳住出租水平。频繁更换租户带来的空置期、装修损耗，远高于对现有客户做服务升级的投入。所以对共享办公来说，留存老客户的成本远低于开发新客户，服务密度最终要落地到续约指标上。

反过来，业主和服务商合作之前也要算清周期账：共享办公的回报周期长于传统写字楼招商。传统招商看重快速签约回款；共享办公要看三到五年周期里，持续的租户结构、坪效和现金流。如果只用第一年出租率评判项目好坏，很容易误判价值。