保租房供给加速放量：成都已筹22.6万套、运营7.8万套，TOD模式成主力

结合成都市住建局发布的《成都市人才优租行动实施细则》政策解读，截至 2026 年 2 月底，成都累计筹集保障性租赁住房 22.6 万套（间），已经投入运营约 7.8 万套（间）。对比今年 1 月公开数据，当时筹集量 22.38 万套、投运 7.1 万套。短短一个月，新增筹集房源 2200 套、投运 700 套。新增节奏不算激进，但整体盘子已经颇具规模。

其中成都轨道 TOD 保租房是很有代表性的一支。目前已经落地 7 个项目，超 4500 套房源投入使用，服务租户超 7000 人，打造出 “TOD + 未来社区 + 租住生活” 这套模式。产品分成三类：青年活力社区、品质舒适社区、温馨家庭社区，远期规划总量 2.5 万余套（间）。

拉高视角看全国，“十四五” 期间全国计划筹集保租房 870 万套（间），到 “十四五” 收官，各类保障性住房加上安置房累计落地 1100 多万套（间）。住建部在 2025 年 10 月释放的 “十五五” 方向里，计划新增保租房 1500 万套（间），重点布局人口持续流入的大城市和城市群，租金控制在当地市场价的 60%–80%。

克而瑞长租的跟踪数据也印证供给放量的趋势：2026 年 2 月，22 座城市上新 24 个典型集中式公寓项目，新增房源 12000 余套，其中保租房占比高达 85%，机构预估全年新增保租房规模接近 19.9 万套。房源持续入市，是住房租赁市场近两年最确定的主线。

两条硬性规则，稳住租客长期成本预期

保租房租金能稳定低于周边商品房租赁价格，并不是运营方持续让利，而是政策条文划定了刚性边界。
根据《成都市保障性租赁住房运营管理办法》：保租房租金不得超过同地段、同品质房源市场价的 90%；租金调价按年度执行，每年涨幅最高不超过上一年租金的 5%。两条叠加下来，租客很容易算清长期租住的成本底线：入市不超九折，后续涨价幅度被锁死，哪怕签五年长租，租金波动风险也可控。

配套收费规则同样有明确约束：租金支持月付、季付，一次性预收最多 3 个月租金，押金上限为 1 个月租金；物业费执行政府指导价，水电气按民用标准结算；车位租金不能高于周边小区行情；运营服务费要低于行业平均水平，不允许巧立名目额外收费。

租金测算的基准，来自成都市房屋租赁服务中心每季度对外发布的街道级租金数据，分住宅、公寓、宿舍三类，精确到镇街。拿 2026 年三季度的数据举例：高新区石羊街道住宅类 46.49 元 /㎡・月、公寓类 61.07 元 /㎡・月；锦江区春熙路街道住宅 43.87 元 /㎡・月；武侯火车南站街道住宅 41.71 元 /㎡・月；天府新区太平街道仅 12.22 元 /㎡・月。普通人对照这份基准表，就能大致判断一个保租房项目定价是否合规。

各地定价梯度不一样，保障人群也分层

不同城市对保租房的价格管控尺度差别很大，直接带来产品竞争力的差异。
深圳分了两档：政府统一配租的保租房，租金按市场参考价 6 折定；社会主体自持运营的，上限为市场价 9 折。温州则统一要求不高于市场租金的 80%。成都采用的是 90% 上限模式。同样叫保租房，深圳政府配租房源的价格优势，和成都社会主体运营项目不在一个维度，直接拿两地单价对比很容易失真。

保障群体也做了分层。面向快递员、环卫工这类新就业群体的 “彩领之家”，更多提供床位、单间，主打基础落脚需求；成都 A–F 类人才可以优先选房，叠加租金补贴：A、B 类全额补贴，C 类补贴 70%，D、E 以及符合条件的 F 类补贴 50%，补贴面积上限 50㎡，最长补贴 36 个月，采用先入住、后补贴，按年度一次性发放。

成都还有一条容易被忽略的人性化安排 —— 租购衔接。如果租户后续买了商品房或者保障房，可以申请最长一年的腾退过渡期，过渡期内依旧按原来的租金标准缴费，不用仓促搬家。

替代效应显现，商品租房租金持续承压

大量保租房投放市场，最直观的影响就是分流市场化租房的需求，给个人房东、商业长租公寓带来比价压力。克而瑞长租的判断是，供给持续加码之下，租赁市场竞争还会继续，租金整体承压。杭州市场已经出现这个现象，一季度新推出 2190 套保租房，对本地商品租房形成明显分流。

落到成都本地数据，2026 上半年个人出租房源成交 8.08 万间，同比上涨 22.3%，但挂牌房源的单位租金同比下滑 8.4%。顺带一提本地写字楼市场，仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行三家机构统计口径不一，甲级写字楼租金、空置率数据有明显出入，这本身也是市场观察里一个有意思的切面。

放到全国大盘，中指院《2026 上半年中国住房租赁市场总结与展望》显示，一线城市租金小幅上涨 0.6%，结束连续两年下行；二线、三四线城市租金依旧分别下跌 1.2%、0.79%，不过跌幅相比去年同期收窄超 0.6 个百分点。50 城租金房价比来到 2.28%，对比 2023 年初低点抬升 0.3 个百分点。

把这些信息放在一起不难看出：租赁市场的矛盾，已经从单纯的租金涨跌，转向供给结构的重塑。

一句话总结：保租房早已不是租赁市场的补充配角，而是供给里的核心组成。以同街道市场租金 9 折为定价天花板、年涨幅封顶 5% 这套规则，客观上给周边市场化出租房源划定了价格上限。