租赁规范密集落地：罗湖禁隔断群租并启动自查，内蒙古明确合同备案与资金监管

11 月上旬，住房租赁监管在两地同时落到纸面。深圳市罗湖区住房和建设局 11 月 3 日发布《关于规范辖区住房租赁经营活动的通知》，对住房租赁经纪机构与住房租赁企业分别划出执业红线，要求立即自查自纠并留存整改记录；内蒙古自治区人民政府办公厅印发的《关于发展和规范住房租赁市场的实施意见》进入公开解读阶段，把合同备案、资金监管账户、房源信息核验等要求写成成套条款。两份文件层级不同，一份是区级执法通知，一份是省级综合意见，但都在做同一件事：把 2025 年 9 月 15 日起施行的《住房租赁条例》拆成可执行动作。对租赁企业，合规成本前置；对租客，签约时多几项可核对的凭证。

罗湖：给两类主体划红线

罗湖通知的针对性很强，抬头直接写给辖区住房租赁经纪机构与住房租赁企业。第一部分管经纪机构，依据《住房租赁条例》第二十五条与《房地产经纪管理办法》第二十五条，不得为不符合建筑、消防、燃气、室内装饰装修等强制性标准的住房提供经纪服务；不得为厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住提供经纪服务；不得改变房屋内部结构分割出租，不得为房中房违规出租提供居间便利。第二部分管租赁企业，依据《商品房屋租赁管理办法》第六条，不得出租违法建筑、不符合安全防灾标准的房屋、违反规定改变使用性质的房屋，并须遵守房屋最小出租单位与人均租住面积标准。第三部分是执行：各主体立即自查自纠、留存整改记录，主管部门结合日常监管与投诉举报线索抽查，发现违规依法依规处理。通知全文并未出现合同备案与押金监管的要求，这两项另有出处。

备案与资金监管的上位依据在《住房租赁条例》里。第八条规定出租人与承租人实名签约，出租人应通过住房租赁管理服务平台等方式办理合同备案，备案不得收费，出租人未备案的承租人可以自行办理；第十九条规定从事转租经营的住房租赁企业须设立住房租赁资金监管账户并向社会公示，通过该账户办理资金收付；第二十五条与第二十七条分别约束经纪机构不得代收代付租金押金、通过经纪机构签约的由经纪机构办理备案；第三十六条把同样的禁止加给网络平台经营者。深圳另有市级制度：住房租赁企业须在本市商业银行开立唯一的住房租赁资金专用账户，与银行签订监管协议，把专户信息作为备案材料在租赁平台公示，并在经营场所、合同与房源信息中明示；该通知 2021 年 6 月 11 日起实施，有效期已续至 2027 年 6 月 11 日，实体内容不变。换句话说，罗湖这份通知补的是隔断群租与居间红线，备案和专户是既有制度的延续。

内蒙古：五个部分，发展与规范并重

内蒙古这份文件的全名是《内蒙古自治区人民政府办公厅关于发展和规范住房租赁市场的实施意见》，文号内政办发〔2026〕40号，落款 2026 年 10 月 23 日、自印发之日起施行，同时废止 2017 年的同名旧意见；自治区政府官网的政策解读在 11 月 4 日发布。文件共五个部分：培育壮大市场供应主体、加强出租和承租管理、规范住房租赁经营服务、加大政策支持力度、强化组织实施。解读把亮点概括为两条，一是发展规范并重，既写培育主体与支持政策，也写备案与经营服务管理；二是从登记备案、信息公示、人员管理、风险防范到信息发布逐环节明确监管重点，并划清部门职责与基层协助事项。它不只是约束，还给了供给端的口子。

条款比标题更值得逐条看。出租条件上，原规划设计的房间为最小出租单位，不得打隔断改变房屋内部结构，非居住空间不得单独出租用于居住，设区的市级以上地方政府要规定单间租住人数上限与人均最低租住面积。备案上，合同订立起 30 日内出租人或承租人均可办理备案，经住房租赁企业或经纪机构成交的应即时办理，变更、续租或终止的 30 日内办变更、延续或注销。经营主体上，转租住房 10 套（间）以上的自然人按住房租赁企业管理，企业与经纪机构须在领取营业执照 30 日内报送开业信息，实行信息双公示与从业人员实名从业卡。风险防范上，从事转租经营的企业开展业务前须在商业银行开立资金监管账户并公示，报送开业信息时一并提供账户信息，明确防范高进低出、长收短付，防止资金链断裂与违规建立资金池；设区的市级以上地方政府建立住房租金监测机制，每半年公布不同区域、不同类型住房的市场租金水平。支持侧则包括适度提高公积金租房提取额度、放宽提取频次，支持多子女家庭、新市民、青年人据实提取，非本地户籍承租人可依规申领居住证，随迁子女按规定享受常住地义务教育。

从业者与租客各要补什么

对住房租赁企业和经纪机构，最直接的增量是台账与凭证：房源发布前核验权属与基本状况、已出租或取消委托的房源即时撤销、经营场所与网络服务端公示营业执照与收费标准、建立租赁档案并如实记载、收费前出具明细、从业人员实名佩戴信息卡。罚则也有明确刻度，《住房租赁条例》第三十九条对非居住空间单独出租等情形，责令改正并警告，拒不改正的对单位处 2 万元以上 10 万元以下罚款、对个人处 2000 元以上 1 万元以下罚款；第四十三条对未按规定设立资金监管账户的企业，拒不改正的处 10 万元以上 50 万元以下罚款；第四十一条与第四十四条对未报送开业信息、未备案、未建立档案、违规提供经纪服务等，处置区间多在 2 万元至 10 万元，并可责令停业整顿。把这几条对照自查，比等抽查通知更省事。

对租客，可操作的动作有四项：先看房源是否属于非居住空间或违规隔断，再要合同备案回执，第三步确认收款账户是不是公示的资金监管专户，最后把押金数额、返还时间与扣减情形写进合同。依据《住房租赁条例》第十条，除合同约定情形外，出租人无正当理由不得扣减押金；第三十五条则把押金返还、住房维修、腾退纠纷导向协商、调解、仲裁或诉讼。供给端同样有空间：实施意见允许企业把商业用房按规定改建为租赁住房，改建后土地使用年限与容积率不变、水电气按居民标准执行；支持房企长期持有部分房源或把存量住房转作租赁，鼓励物业服务企业承接房源托管，支持盘活改造老旧厂房用于租赁。规范与发展写在同一份文件里，正是这次与单纯整治通知的差别。

把两份文件放在一起看，结论并不复杂：罗湖解决的是隔断群租与居间服务这一段的执法问题，内蒙古解决的是省级层面如何把备案、专户、公示、监测与支持政策成套落地。租赁合同备案、押金与资金监管从来不是某一份区级通知新增的义务，而是《住房租赁条例》与各地既有制度的要求，这次只是被摆到更显眼的位置。发布前仍需确认内蒙古各地市后续细则的出台节奏，以及单间租住人数上限、人均最低租住面积两项地方标准的公布时间。